不動產對外出租增值稅稅額的計算涉及計稅方法、預繳稅款及應納稅額計算、抵扣規(guī)則等。下面將詳細闡述不動產對外出租增值稅稅額如何計算：

1. 計稅方法

   • 簡易計稅方法：適用于小規(guī)模納稅人和一般納稅人中的企業(yè)，按照5%的征收率計算應納稅額。
   • 一般計稅法：適用于2016年5月1日后取得的不動產，適用稅率9%，計算公式為：應納稅款=含稅銷售額÷（1+9%）-進項稅額。

2. 預繳稅款及應納稅額計算

   • 預繳稅款計算：含稅銷售額×5%/1.09，即應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
   • 應納稅額計算：應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%-已預繳稅款。

3. 抵扣規(guī)則

   • 預繳抵扣：單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅款可以在當期增值稅應納稅額中抵減。
   • 結轉抵減：如果抵減不完，可以結轉下期繼續(xù)抵減，以完稅憑證作為合法有效憑證。

4. 特殊規(guī)定

   • 小規(guī)模納稅人：對于個體工商戶出租住房，按5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
   • 預繳稅款抵減：小規(guī)模納稅人中的單戶，其以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

此外，在了解以上內容后，以下還有一些其他建議：

• 注意不同納稅人類型（如一般納稅人與小規(guī)模納稅人）可能適用不同的稅率和計稅方法。
• 理解預繳稅款的計算方式和如何將其用于抵減應納稅額。
• 掌握不動產租賃增值稅的特殊規(guī)定，特別是針對小規(guī)模納稅人和特定類型的納稅人。

不動產對外出租增值稅稅額的計算是一個涉及多種稅收政策和操作細節(jié)的過程。通過上述分析，納稅人可以更好地理解和應用這些規(guī)則，以確保稅務申報的準確性和合規(guī)性。